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北京买房:专家帮你理清思路购房建议171

  www.bn9m1.cn北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥,我老公是北京人,我们和公公婆婆各住一套小两居,我们住的是回迁房,小区环境不太好。公公婆婆住在东高地地铁站附近小区,老破小,就是离地铁站近。目前家里手上有400万现金,也不想压力太大,如果买房算首套房,孩子目前两岁,也是考虑货币贬值,也没有太好的投资,想买一套改善+保值的房。

  目前考虑亦庄这几个楼盘,不知道买哪个?希望您给点建议,明月听蘭,橡树湾最便宜总价不到500万,万科城市之光,目前看了这几个楼盘,不知道选哪个。家人想选橡树湾,觉得价格便宜,未来有潜力升值,我有点纠结。,之所以往那边选是觉得亦庄和通州那边,未来房子升值的潜力大一些,我上班在国贸。

  1、便宜就有升值潜力,那鹤岗的更便宜,几万块钱一套,是不是更能升值啊?所以别以价格来幻想收益,没道理,还是遵循价值投资吧。

  2、北京这些年的郊区新房普宅都属于自住为主的,投资性偏弱。尤其是不通地铁的板块,全部跑输大盘,无一例外。所以除非是确定长期自住,否则不建议买马驹桥的,之前是所有项目都输了,橡树湾大概率也不会好什么。更何况质量不好确定,风险较大。

  3、明月听蘭那就是赌一把了,有可能升值还行。之前的循环园也改成绿色园了,算是利好。周边的几个项目也都不错,价格保持的还挺好的。

  只不过这里的规模偏小,就300多户。时间短了好说,长了的话不好说是否能保值。物业赚不到什么钱,很难维持品质。要不就看万科的吧,应该还有房吧。小区规模大,又是万科的物业,只要地段不出问题,那自身保值就有保证。

  4、总之吧,一般不建议纯投资买新房,没二手房保险。尤其是不通地铁的板块,不太好能跟上大盘。相对来说万科这几个好一些,应该能做到保值。但我也不敢确定,只是说概率大而已,我就去过一次,不太熟。仅供参考。

  章哥,我看到您有篇文章写到了回迁房能不能买,里面有写到有朋友买的丰台高立庄的康润家园。因为最近在关注这个小区,小区也是刚收房,所以我想和您了解下这个小区能不能买呢?小区环境还不错,中介说是70年产权的二类经济适用房,合同中写交房2年左右下房本,开发商是广安的。房子的首付款是80%.尾款下房本过户后结清,应该还有3%的土地出让金。期待您的回复。

  1、康润家园不是回迁房,是西城安置房,从性质上比回迁房还稍好点儿。这种房都是按照经适房管理,所以才统归二类经适。

  2、合同中写两年下房本是理论上的,如果没有违规就能下来,但这没人能保证。这我没建议,只能自己评估风险。

  3、如果按期下来了房本,在房价不上涨的情况下,那基本都能正常过户,如果下跌就更好了,跌的越多原业主越配合,还惦记那20%的尾款呢。如果房价上涨那就不好说了,人心隔肚皮,谁知道人家讲不讲诚信啊。

  签合同什么的没什么用,做了公证都没意义。本身的交易行为就得不到法律保护,打官司也没人支持。至于赔偿什么的就看法院怎么判了,一般都是和稀泥,按照“实际损失”评估,合同上约定的高额赔偿意义不大。

  如果是国家公务员,或者国企央企事业单位什么的,也就是有体面的正式工作的最好,比无业的强多了。将来如果对方多要钱,你能通过一些手段来作为筹码。

  如果原业主是卖了房之后换商品房,那也是最好的。这套房涨价,他换的会涨的更多,也就大概率能痛快的过户。千万别是什么换钱还赌债一类的,人家连房子都不要了,谁还会在乎什么诚信啊。

  5、其他没什么,总之这种房一般不建议买,容易买来一堆麻烦。确定对方会讲诚信再交钱吧。仅供参考。

  章哥,想以东城区雍和家园的房子,置换中海甲三号是否合适?短期内没有学区要求。

  2、从自住角度讲我不好评价,凭个人喜好决定就行。但雍和家园毕竟是学区房,虽然大户型的溢价不算高,但15%也是正常的,那就是说,居住的性价比比非学区房低了这个比例。

  3、从保值讲就对比一下吧。不从最早的比了,雍和家园当年太贵,吃亏。以学区房兴起之前开始吧,2008年奥运横盘期,这里均价2.5万,标准的东城商品房价格,在大连这片区域的价值或被低估,升值还不错。同时期甲叁号院旁边的商品房基本都1万左右,怡海花园就是这个价格,基本在1万出头。

  那现在看看价格,怡海涨到6万多,紧跟北京大盘走势,没占到便宜也不吃亏。而雍和家园呢,肯定是没跟着大盘涨到6倍多,还不如没有学区房兴起之前升值好呢。

  没别的原因,主要就是学区受追捧了,老破小总价低的成为了家长们追捧的目标,价格迅速被推高。而像雍和家园这样的商品房户型太大总价高,大多数家庭是拿不出这么多钱的。想出贵子的基本都是寒门,推不高豪宅的价格,所以东城的商品房反倒吃了亏。

  4、我也不敢说从保值上甲叁号院肯定能做到,但可以参照周边几个,也就是近几年的商品房豪宅。比如最近的就是钓云台,2015年圣诞节开盘的,均价8万。那到今天大盘从4万出头涨到6万多,钓云台涨到了12万+,比例正合适,至少到现在的保值升值很不错。

  北京这几年基本都是这种情况,新房中市区豪宅的保值性强,普宅,尤其是郊区普宅略弱。两级分化比较明显,不好解决。

  5、总之不多说了,我觉得这么换是合适的,自住改善了,从投资讲丰科园附近的豪宅这些年走势也都不错,四环内外差不多。仅供参考。

  章哥好,孩子要去西城读书,但西城无房且学校无住宿。现在考虑两个选择,一是在附近租房,二是在离西城近的丰台购房,孩子毕业后卖掉,目前手中资金只有200万,且是二套,在马家堡附近勉强够买套小房子。哪个选择更合理些?马家堡附近房子有什么推荐的吗?

  1、从经济角度讲是建议以换租形式解决孩子上学期间的居住问题的,不仅方便还更实惠。但大多数家庭不接受住别人的房子,这是心理原因,没什么道理可讲。所以这没什么合理不合理的,没有理,就看自己的权衡了。

  2、像我家就是租房的,学区房基本没住,就放了一些孩子用过的学习工具。主要是离学校不远不近,一公里多,无论是开车骑车还是走着,都有点儿别扭。索性就租在了学校门口,接送方便。尤其到了高年级和中学,孩子的学习压力越来越大,离得近的优势就明显了。每天至少能让他多睡20分钟,也省的天天早上跟打仗赶集似的忙活,堵住半路上更焦虑,影响心情。

  从经济上也划算,买在非学区房,假定500万的房吧,能收到7000出头的租金。那这笔钱在西城能租到700多万的房,更合适,占了学区溢价的便宜。

  3、但这看自己吧,能接受长期租房才合适,多数家庭转不过心理上的弯儿。其实租房也都是无奈,但凡自己的房子合适,谁愿意租房啊。可在我看来得分清主次,孩子上学是第一位的,没必要为了满足自己的心理而让孩子跟着受罪。尤其是还动不动换校区,总不能换次校区就换房吧?更折腾。

  4、总之我是建议换租的,看自己的想法了。推荐房子我做不到,这得找中介,他们手里才有房源。现在马家堡应该涨的还不多,300多万能买到,尽快吧。我一般只能从保值角度说说,具体找房帮不上忙,何况近期楼市行情好,也没什么房源。仅供参考。